El crowdfunding, también conocido como financiamiento colectivo, es un método de recaudación de fondos que se ha vuelto cada vez más popular en los últimos años. Se trata de una forma de financiación en la que un gran número de personas contribuyen con pequeñas cantidades de dinero para apoyar un proyecto, una causa o una empresa. Este modelo ha revolucionado la forma en que se financian proyectos y ha brindado a emprendedores, artistas y organizaciones sin fines de lucro la oportunidad de obtener el respaldo financiero que necesitan para llevar a cabo sus ideas.
Un proyecto para llevarse a cabo necesita mucho más que solo la capacidad y conocimientos de sus ejecutores. En el mundo empresarial, la mejor forma de consolidarse es alinear las estrategias de producción y comercialización con la inversión que estos pasos requieren. Es aquí donde muchas empresas pequeñas y startups se limitan, porque su capital puede no ser suficiente para hacer competencia con otras marcas consolidadas. Y es aquí donde el crowdfunding aparece para brindarles una nueva oportunidad que les permita llevar a cabo sus ideas.
Podemos definirlo como una financiación colaborativa y participativa, que consiguen los proyectos de forma remota. Es así como emprendedores, pymes y empresas consiguen el apoyo de terceros inversores para alcanzar sus objetivos del proyecto. Siendo una alternativa que une ideas creativas para conseguir financiación para un proyecto a través del uso de las nuevas tecnologías, las cuales les permitirán organizar, planificar, discutir y ejecutar las tareas de cada una de las partes.
¿Qué es el CROWDFUNDING INMOBILIARIO? 🏦 Ventajas y riesgos de INVERTIR así en BIENES RAÍCES
¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?
El crowdfunding inmobiliario es un modelo de financiación colectiva que permite a un grupo diverso de inversores financiar proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales. Estas plataformas reúnen a promotores inmobiliarios que buscan financiamiento y a inversores que desean diversificar su cartera sin necesidad de grandes sumas de dinero. En España, el crowdfunding inmobiliario ha ganado terreno como una alternativa atractiva para invertir en el mercado inmobiliario.
Este tipo de financiaciones se gestionan a través de plataformas de crowdfunding que actúan como intermediarios y, además, tienen que estar registradas en la C.N.M.V.
El crowdfunding se lleva a cabo a través de plataformas en línea especializadas, donde los creadores de proyectos pueden presentar sus ideas y solicitar fondos a una amplia audiencia. Los partidarios interesados en apoyar el proyecto pueden realizar donaciones a través de la plataforma, a menudo a cambio de recompensas o beneficios exclusivos relacionados con el proyecto.
Existen diferentes tipos de crowdfunding, cada uno con sus propias características y finalidades. El crowdfunding de recompensa, por ejemplo, ofrece a los partidarios la oportunidad de recibir productos o experiencias exclusivas a cambio de su contribución. Por otro lado, el crowdfunding de inversión permite a los partidarios convertirse en accionistas o inversores en el proyecto, con la posibilidad de obtener beneficios financieros si el proyecto tiene éxito. También está el crowdfunding de préstamos, donde los partidarios prestan dinero al proyecto con la expectativa de recibir el reembolso con intereses en el futuro.
¿Cómo Funciona el Crowdfunding Inmobiliario?
Cada vez es más frecuente que los promotores inmobiliarios acudan a fuentes de financiación alternativa a los bancos. Desde la crisis de 2008, los bancos han visto limitada su exposición al sector inmobiliario, y tienen casi vetada la financiación de suelo. Además, con motivo de la nueva ley hipotecaria de 2019, no les sale tan rentable financiar vivienda de obra nueva, ya que no se quedan automáticamente con las hipotecas de los compradores.
De modo que las plataformas de crowdfunding inmobiliario suponen una alternativa eficiente y fiable para financiar proyectos de hasta cinco millones de euros (el máximo que autoriza la ley). En el caso de Urbanitae, el capital que levantamos suele ir destinado a financiar la compra del suelo sobre el que se desarrollará el proyecto o el arranque de las obras hasta la obtención del préstamo promotor. También ofrecemos nuestra propia modalidad de préstamo promotor.
En el caso de Urbanitae, la mayor parte de los proyectos son de ámbito residencial -aunque estamos abiertos a cualquier segmento con buenas oportunidades-. Elegimos los proyectos en función de varios criterios, pero, sobre todo, nos fijamos en la capacidad y trayectoria del promotor, el avance comercial del proyecto y el estado de la licencia de obras. Además, sometemos la decisión a un comité de inversiones con expertos externos.
Hay dos grandes tipos de proyectos: de préstamo o deuda (crowdlending inmobiliario) y de plusvalías (equity crowdfunding). En el primer caso, los inversores se agrupan para prestar dinero al promotor, generalmente en forma de un préstamo a tipo fijo. Cumplido el plazo, el promotor devuelve el dinero y los inversores recuperan su inversión con la rentabilidad correspondiente.
En los proyectos de equity, los inversores entran en sociedad con el promotor, de manera que comparten los riesgos del proyecto y también la rentabilidad que se genera, usualmente en torno a un 15% anual. Aquí no hay un plazo prefijado, sino una estimación, ya que puede haber retrasos en la comercialización, la obtención de la licencia o subidas en los costes de construcción. En Urbanitae, el grueso de los proyectos son de plusvalía.
Regulación del Crowdfunding Inmobiliario en España
El 'crowdfunding' inmobiliario se reguló en 2015 en España y tiene presencia en otros países de América Latina, como Colombia. La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) es la entidad que se encarga de autorizar y supervisar la actividad de las 'proptech'. Por ejemplo, la regulación establece que los inversores no profesionales pueden invertir un máximo de 1.000 euros por proyecto y no más de 10.000 euros en varios.
Las plataformas de crowdfunding inmobiliario estaban reguladas en España desde 2015 por el título V de la Ley 5/2015. En octubre de 2020, la Unión Europea aprobó un reglamento para unificar a nivel europeo la normativa aplicable a las plataformas de financiación participativa, el Reglamento (UE) 2020/1503. Este reglamento se aplica en España desde el 10 de noviembre de 2021, aunque las plataformas tienen hasta el 10 de noviembre de 2023 para adaptarse a él. En España, la Ley 18/2022 es la que adapta la legislación española al régimen jurídico establecido a nivel europeo.
Además, las plataformas de crowdfunding están supervisadas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores y, a nivel europeo, por la Autoridad Europea de Valores y Mercados (ESMA, por sus siglas en inglés).
Ventajas del Crowdfunding Inmobiliario
Las ventajas del crowdfunding inmobiliario son bastante interesantes y la principal razón por la cual muchos inversores están optando por esta alternativa.
- No se necesita un gran capital: No es necesario disponer de un gran capital para empezar a invertir.
- Acceso facilitado: Facilita el acceso a la inversión en el sector, ya que no solo pueden invertir en ladrillo los actores tradicionales.
- Más opciones de financiación: Promotoras y constructoras disponen de más opciones de financiación.
- Conexión ágil: Las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario conectan de forma más ágil la oferta (proyectos) con la demanda (necesidad de inversión).
- Menos costes: Disminuye los costes financieros asociados a la operación.
- Inversión internacional: Permite la inversión en proyectos de otros países en los que operen las plataformas de 'crowdfunding' inmobiliario.
- Inversión en "ladrillo": Estamos invirtiendo en “ladrillo”.
- Democratización del acceso: Democratiza el acceso a inversiones que antes estaban limitadas a actores tradicionales.
- Acceso amplio a financiación: Las inmobiliarias y constructoras cuentan con un acceso más amplio a fuentes de financiación (Ej: Prestamos promotores).
- Inversión en otros países: Permite la inversión en proyectos en otros países.
Desventajas del Crowdfunding Inmobiliario
Como puedes imaginarte, no es oro todo lo que reluce y existen también una serie de limitaciones que debemos tener en cuenta.
- Riesgo asociado: Al igual que ocurre con cualquier inversión, tiene un riesgo asociado.
- Inversión ilíquida: Por lo general, no es una inversión líquida.
- Falta de control directo: Aunque los inversores pueden elegir proyectos específicos, su nivel de control directo sobre las decisiones del proyecto es muy limitado.
- Actividad reciente: Es una actividad muy reciente, con una regulación nueva, lo que genera incertidumbre.
- Limitaciones en garantías y seguros: Las garantías y los seguros pueden ser limitados.
- Regulación con poco recorrido: Es una actividad nueva con una regulación con poco recorrido, lo que genera puede generar incertidumbre.
- Posible uso para blanqueo de dinero: En algunos países esta actividad puede usarse para blanquear dinero.
- Dependencia del mercado inmobiliario: El rendimiento de una inversión en crowdfunding inmobiliario está estrechamente relacionado con el estado del mercado inmobiliario.
- Limitaciones de diversificación: Aunque el crowdfunding inmobiliario permite a los inversores diversificar su cartera, puede haber limitaciones en cuanto a la variedad de proyectos disponibles en una plataforma específica.
¿Qué tan rentable es el Crowdfunding Inmobiliario?
La respuesta a esta pregunta depende del proyecto y de su éxito, así como de la situación del mercado. Algunos expertos auguran rentabilidades que van desde el 8 al 12%. Los primeros inversores sacarán más rentabilidad que los últimos que entren a un mismo proyecto. Debes tener en cuenta que también existe la posibilidad de perder dinero.
En el crowdfunding de inversión inmobiliaria, la rentabilidad media anual suele estar entre el 5 % y el 10 %. Esta rentabilidad es atractiva para una cartera diversificada, aunque puede variar según la plataforma y el proyecto.
En el caso de Urbanitae, ronda el 17% anual, en promedio.
Consejos para Invertir en Crowdfunding Inmobiliario
Si estás pensando en invertir en crowdfunding inmobiliario, a continuación vamos a darte algunos consejos para obtener los mejores resultados:
- Registro en una plataforma: Una vez que se haya identificado una plataforma de crowdfunding inmobiliario confiable, el siguiente paso es registrarse como inversor.
- Inversión: Una vez que se haya identificado un proyecto adecuado, los inversores pueden invertir fondos en el proyecto a través de la plataforma.
- Seguimiento del rendimiento: Después de realizar una inversión, es importante realizar un seguimiento del rendimiento del proyecto a lo largo del tiempo.
Aquí entra en juego la información proporcionada por la plataforma para cada uno de ellos:
- Importe a financiar: Se trata de la cuantía que se va a financiar mediante crowdfunding.
- Objetivo o finalidad del proyecto: Es decir, a qué se van a destinar los fondos.
- Rentabilidad: Suelen indicarse las cifras de rentabilidad total (ROE, return on equity o rentabilidad financiera) y rentabilidad anual (TIR o tasa interna de retorno) esperadas.
- Riesgo: Algunas plataformas cuentan con un sistema propio de scoring para tratar de estimar el riesgo asociado a cada proyecto que busca financiación.
Ten en cuenta las siguientes recomendaciones:
- Diversifica: Divide el importe que quieras invertir entre varios proyectos que cumplan tus criterios. Así, por ejemplo, en vez de invertir 2.000 € en una sola promoción, divídelo en partes iguales y destina 500 € a cuatro proyectos diferentes.
- Utiliza distintas plataformas de crowdfunding: Si vas a invertir una cantidad significativa, lo ideal es que también diversifiques en plataformas.
- No emplees todos tus ahorros.
- Destinar a esta finalidad un importe adecuado a tu perfil, situación personal y horizonte temporal.
Tabla comparativa de crowdfunding inmobiliario
| Característica | Ventajas | Desventajas |
|---|---|---|
| Inversión mínima | Bajas barreras de entrada | No es una inversión directa |
| Diversificación | Facilidad para diversificar | Riesgo de pérdida total del capital |
| Rentabilidad | Rentabilidad atractiva | Riesgos asociados a la plataforma |
| Regulación | Regulación en España | Riesgos regulatorios |