El mercado inmobiliario sigue siendo uno de los destinos favoritos de los inversores españoles. Pero el acceso ya no se limita a comprar un piso completo o pedir una hipoteca: hoy existen plataformas para invertir en inmobiliario que permiten participar en proyectos desde importes muy reducidos y con distintos niveles de riesgo.
En esta guía repasamos las mejores plataformas de inversión inmobiliaria, incluyendo tanto servicios de inversión directa en vivienda como opciones del llamado crowdfunding inmobiliario reguladas por la CNMV. Prestaremos atención a aspectos clave como: qué tipo de activo permiten invertir, si están reguladas, cuál es la inversión mínima, qué comisiones aplican y qué rentabilidad media estimada que ofrecen por proyecto, entre otros datos. Un análisis claro y práctico para entender qué ofrece cada una y qué diferencias hay entre ellas.
Las rentabilidades mostradas son estimaciones basadas en proyectos anteriores y no constituyen una garantía de rentabilidades futuras.
El crowdfunding inmobiliario en España ha experimentado un crecimiento significativo en los últimos años, convirtiéndose en una opción atractiva tanto para inversores como para promotores inmobiliarios. Esta forma de financiación colectiva ofrece una serie de ventajas y oportunidades tanto para aquellos que buscan invertir en el sector inmobiliario como para aquellos que buscan financiación para sus proyectos.
Existen diferentes modalidades de crowdfunding, cada una adaptada a las necesidades específicas de los promotores de proyectos. El crowdfunding de recompensa consiste en ofrecer a los colaboradores recompensas no financieras a cambio de su apoyo económico. El crowdfunding de préstamo implica que los colaboradores prestan dinero al promotor del proyecto a cambio de un retorno financiero en forma de intereses. El crowdfunding de inversión permite a los colaboradores convertirse en accionistas del proyecto, participando en los beneficios y en las decisiones estratégicas. Por último, el crowdfunding de donación se basa en la colaboración desinteresada de los participantes, que realizan aportaciones económicas sin esperar ningún tipo de retorno financiero.
En España, el crowdfunding está regulado por la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial. Las plataformas de crowdfunding en España están sujetas a la supervisión y autorización de la CNMV, lo que garantiza la transparencia y seguridad en las operaciones.
¿Cómo Funciona el Crowdfunding en España?
El crowdfunding, o financiación colectiva, es un modelo de financiamiento que ha ganado popularidad en los últimos años en España. Consiste en la obtención de pequeñas cantidades de dinero de un gran número de personas para financiar un proyecto, iniciativa o empresa. Este modelo ha demostrado ser una alternativa efectiva a los métodos tradicionales de financiación, ya que permite a emprendedores, artistas, organizaciones sin ánimo de lucro y empresas obtener el capital necesario para llevar a cabo sus proyectos.
En España, el crowdfunding se ha desarrollado principalmente a través de plataformas en línea que conectan a los promotores de proyectos con potenciales inversores. Los promotores de proyectos presentan sus ideas y establecen un objetivo de financiación, mientras que los inversores pueden contribuir con pequeñas cantidades de dinero a cambio de recompensas o participaciones en el proyecto.
Existen diferentes modelos de crowdfunding en España, cada uno con sus propias características y regulaciones. Los principales modelos son el crowdfunding de recompensa, el crowdfunding de préstamo, el crowdfunding de inversión y el crowdfunding de donación.
El crowdfunding de recompensa es el modelo más común, en el cual los inversores reciben una recompensa simbólica o producto a cambio de su contribución. Este modelo es popular entre emprendedores y artistas que buscan financiar la producción o comercialización de un producto o servicio.
El crowdfunding de préstamo permite a los inversores prestar dinero a los promotores de proyectos a cambio de un retorno financiero en forma de intereses. Este modelo es utilizado por empresas y emprendedores que buscan financiación para sus proyectos comerciales.
El crowdfunding de inversión, también conocido como equity crowdfunding, permite a los inversores adquirir participaciones en la empresa o proyecto financiado. Este modelo es regulado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) en España y ofrece a los inversores la oportunidad de obtener rendimientos financieros a largo plazo.
Por último, el crowdfunding de donación es utilizado por organizaciones sin ánimo de lucro y causas sociales para recaudar fondos para sus proyectos. En este modelo, los inversores no reciben ninguna recompensa financiera a cambio de su contribución, sino que lo hacen por motivos altruistas o solidarios.
El crowdfunding en España está regulado por la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial, que establece las normas y requisitos para las plataformas de financiación participativa. Esta ley tiene como objetivo fomentar la transparencia, seguridad y protección de los inversores, así como promover el crecimiento del ecosistema emprendedor en España.
A pesar del crecimiento y popularidad del crowdfunding en España, existen desafíos y riesgos asociados a este modelo de financiación. Uno de los principales desafíos es la competencia entre las diferentes plataformas de crowdfunding, lo que puede dificultar la visibilidad y financiación de ciertos proyectos. Además, existe el riesgo de fraude o incumplimiento por parte de los promotores de proyectos, lo que puede afectar la confianza de los inversores en el modelo.
El crowdfunding ha demostrado ser una herramienta eficaz para la financiación de proyectos en España. A través de sus diferentes modelos, ha permitido a emprendedores, artistas y organizaciones obtener el capital necesario para llevar a cabo sus iniciativas.
Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario
Las plataformas crowdfunding son excelentes para impulsar diversos tipos de proyecto. Las plataformas de crowdfunding se han convertido en una herramienta de apoyo para emprendedores y startups. Con ellas pueden buscar financiamiento sin recurrir a opciones tradicionales como préstamos bancarios o inversionistas privados. Para aquellos que exploran la gestión de nuevas ideas de negocio, o que están en las primeras etapas de una startup, elegir el crowdfunding adecuado es importante.
Aquí presentamos algunas de las mejores plataformas para invertir en el sector inmobiliario a través del crowdfunding:
Urbanitae
Urbanitae se ha consolidado como una de las plataformas más fuertes del sector. Está regulada por la CNMV y permite invertir desde 500 euros en proyectos de promoción residencial, deuda al promotor y co-inversión (equity). Es una de las plataformas con mayor volumen de operaciones. Según su web, representan más del 60% del mercado de crowdfunding inmobiliario en España. Desde su lanzamiento, ha impulsado más de 250 proyectos, con una financiación acumulada que supera los 530 millones de euros y una cartera gestionada de más de 3.000 millones.
Ofrece proyectos inmobiliarios de tipo residencial y comercial, incluyendo nuevas promociones (promoción inmobiliaria), compraventa y rehabilitación, y también deuda o participaciones en capital con promotores. Publica rentabilidades estimadas e históricas de doble dígito en proyectos finalizados, aunque siempre con riesgos asociados (como toda inversión de crowdfunding inmobiliario).
- Activos Negociables: Brinda acceso a oportunidades inmobiliarias desde 500 euros, en promociones residenciales y activos terciarios. Asimismo, posibilita la inversión directa en viviendas de obra nueva y segunda mano a través de Direct Investments.
- Comisiones: Urbanitae no aplica comisiones al inversor. La retribución se cobra al Vehículo de Propósito Especial (SPV) y se incluye el objetivo de financiación de cada proyecto. Esto permite a los promotores acceder a financiación ágil y flexible, tanto en capital como en deuda.
- Regulaciones: Regulado por la CNMV y la normativa europea, con máximas garantías de seguridad y transparencia.
Civislend
Civislend es una plataforma española de crowdlending inmobiliario que conecta promotores profesionales que buscan financiación para proyectos con inversores que desean invertir en inmobiliario. Su actividad se centra en financiación participativa de proyectos inmobiliarios, principalmente en forma de deuda (préstamo) a promotores para vivienda, especialmente residencial. Promociones de obra nueva inmobiliaria, desarrollo residencial, localización geográfica variada en España.
Está regulada por la CNMV y tiene un ticket mínimo de 250€. Con una rentabilidad media estimada del 10% (según comentan en su web, su rentabilidad Media Anual fue del 11,62% en 2024) y plazos de entre 6 y 24 meses dependiendo del proyecto.
- Ventajas: Plataforma española, inversión desde 250 euros
- Desventajas: Menor variedad de tipologías de proyectos, volumen de proyectos todavía limitado
- Activos Negociables: Da acceso a oportunidades inmobiliarias desde 250 euros y cuenta con una rentabilidad esperada del 10% en periodos de inversión de 6 a 24 meses.
- Comisiones: Civislend aplica unas comisiones del 1% anual sobre saldo vivo y de 2,5 a 6% de comisión de apertura al prestatario. Sin embargo, no aplica comisiones de retirada ni de mantenimiento.
- Regulaciones: Opera bajo la supervisión de la CNMV como plataforma de financiación participativa, dentro del marco de la normativa europea aplicable al crowdlending inmobiliario.
Housers
Housers es una de las plataformas más antiguas del sector y pionera en España, con más de 10 años de experiencia y una fuerte comunidad. Está regulada por la CNMV como plataforma de financiación participativa (PSFP) y permite invertir desde 300 euros según ponen en su web. A lo largo de su trayectoria ha financiado 451 proyectos, con 164 millones de euros captados y una rentabilidad media estimada del 8,44%, aunque la rentabilidad media real obtenida asciende al 9,44%, según datos publicados por la propia compañía.
- Ventajas: Plataforma española, amplia trayectoria, con app móvil
- Desventajas: Algunos usuarios reportan problemas con sus pagos y cobros
- Activos Negociables: la compañía ha captado más de 160 millones de euros a través de más de 450 proyectos financiados, y cuenta con más de 145.000 usuarios registrados. Sus activos presentan una rentabilidad media estimada del 8,44%, aunque la rentabilidad media real conseguida es del 9,44%.
- Comisiones: Cobra al promotor una comisión máxima del 10% (media del 8%) si el proyecto se financia. Los inversores Housers Premium pagan comisión por uso de la plataforma, mientras que la comisión de los inversores Básicos es de 2,5 euros al mes desde junio de 2021. Para proyectos anteriores a marzo de 2021, la plataforma pide un 10% sobre los rendimientos distribuidos.
- Regulaciones: Está autorizado y regulado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
Fellow Funders
Fellow Funders es una plataforma española de equity crowdfunding fundada en 2016 que permite invertir en proyectos inmobiliarios y de inversión alternativa desde importes accesibles, generalmente a partir de unos 500€-1000€ de ticket medio. La plataforma está regulada por la CNMV como Plataforma de Financiación Participativa (PFP) y cuenta con autorización de la CNMV. Forma parte del grupo financiero Orbyn, fintech especializada en inversión alternativa.
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ClubFunding
ClubFunding es una plataforma de origen francés especializada en préstamos inmobiliarios, que desembarcó en España en 2023. Esta plataforma permite invertir principalmente en proyectos de deuda inmobiliaria, tales como la financiación de promotores para compraventa, rehabilitación y desarrollo de inmuebles, a cambio de unos intereses. El ticket mínimo de inversión es de 1.000 euros y la rentabilidad estimada media de los tickets se encuentra entre un 10% y un 15% anual, según la compañía. Los plazos de inversión varían entre 6 y 24 meses en proyectos de deuda, y de 24 a 36 meses en proyectos de equity.
Domoblock
Domoblock es una proptech española nacida y especializada en la inversión inmobiliaria tokenizada. La plataforma opera como promotora tecnológica especializada en el mercado residencial, en concreto en proyectos de 'house flipping', es decir, comprar, reformar y vender. El modelo implica entrada en el desarrollo, reforma y venta/rescate al cabo de unos meses.
Se puede invertir desde 200 euros en activos con rentabilidades estimadas medias superiores en algunos casos al 10%, aseguran en su web.
Raizers
Raizers es una plataforma internacional de crowdfunding inmobiliario que permite a particulares e inversores profesionales prestar a promotores del sector inmobiliario o participar en proyectos inmobiliarios. Opera en Francia, Suiza y otros países europeos como España. Tiene tickets mínimos de 1.000 euros y rentabilidades medias objetivo del 10,5-14% anual (11% de rentabilidad media anual comentan en su web). La plataforma alberga proyectos inmobiliarios de distinta tipología (promoción, rehabilitación, etc.) en los que el inversor actúa como prestamista. El modelo es “prestar” a promotores inmobilarios europeos.
Raizers opera en España desde bajo la regulación correspondiente como "Proveedor de servicios de financiación participativa europeos que prestan servicios en España".
Wecity
Wecity, con más de 5 años de experiencia, opera con un equipo multidisciplinar y cuenta con el respaldo de destacadas empresas inmobiliarias. La plataforma pone en contacto a promotores e inversores y permite una comunicación fluida para llevar a cabo las transacciones en un entorno tecnológico avanzado.
- Activos Negociables: La compañía ha financiado más de 150 millones de euros en más de 130 proyectos, con una rentabilidad media histórica superior al 12% desde su lanzamiento.
- Comisiones: Wecity no aplica comisiones a los inversores.
Para maximizar los rendimientos y diversificar el portafolio de inversiones de manera efectiva, es fundamental tener una información completa y veraz, así como seleccionar plataformas adecuadas para elegir los mejores los proyectos.
PropHero: Inversión Directa en Inmuebles
PropHero es una plataforma diseñada para quienes quieren invertir en inmuebles sin encargarse de todo el proceso. Ofrecen un servicio "llave en mano" que incluye análisis de mercado, búsqueda del inmueble, negociación, reforma, amueblado y gestión del alquiler. Se definen como una plataforma que ayuda al inversor a "crear, optimizar y hacer crecer su patrimonio inmobiliario delegando el proceso en un equipo de profesionales".
PropHero trabaja con inmuebles físicos: compra, reforma, alquiler y gestión para obtener rentabilidad por alquiler. Aunque no es crowdfunding, sí es una opción para quienes buscan invertir en inmobiliario de forma directa con asesoramiento profesional.
- Suele centrarse en vivienda destinada al alquiler, con rentabilidades estimadas objetivo del 6-7% neto anual, dependiendo de la ciudad y del tipo de alquiler.
- El ticket medio ronda los 100.000 euros por inmueble. Es elevado porque estás adquiriendo la propiedad de un inmueble, claro.
¿Cómo Elegir una Plataforma de Inversión Inmobiliaria?
Aunque estas plataformas hacen que invertir en inmobiliario sea mucho más accesible, rápido y flexible, no dejan de ser inversiones con riesgo. Por eso, antes de poner tu dinero a trabajar conviene revisar algunos aspectos clave que marcarán tu experiencia como inversor.
- Regulación: Lo primero es la regulación. Las plataformas supervisadas por la CNMV (como Urbanitae, Civislend, Housers o las europeas con pasaporte regulatorio) ofrecen un marco más sólido, con obligaciones de transparencia, información financiera y protección al inversor. Esto no significa que las no reguladas sean malas opciones, pero sí requieren un análisis extra para entender cómo estructuran legalmente cada operación y qué garantías ofrecen.
- Tipo de Activo y Modelo de Inversión: Otro punto fundamental es el tipo de activo y el modelo de inversión. No es lo mismo invertir en deuda al promotor -más previsible, con intereses fijos y plazos cortos- que en proyectos de equity o compraventa, donde la rentabilidad media puede ser mayor, pero también los plazos son más largos y la incertidumbre más alta.
- Comisiones: También conviene prestar mucha atención a las comisiones. Algunas plataformas están 100% libres de comisiones para el inversor, mientras que otras aplican costes mensuales, comisiones sobre los rendimientos o gastos asociados a la gestión. Estos detalles pueden parecer pequeños, pero impactan directamente en la rentabilidad final.
- Plazos y Liquidez: Y por supuesto, mira siempre los plazos y la liquidez. En la mayoría de casos el dinero queda inmovilizado hasta que el proyecto finaliza, así que es importante invertir solo el capital que no necesitarás en el corto plazo. Algunas plataformas ofrecen mecanismos de salida anticipada, pero no son inmediatos ni garantizados.
- Trayectoria e Histórico de Proyectos: Por último, evalúa la trayectoria y el histórico de los proyectos. No solo la rentabilidad media, sino también cuántos proyectos se han retrasado, cuántos se entregaron según lo previsto y la transparencia con la que la plataforma comunica los resultados. La experiencia real de otros usuarios y la claridad en los informes son indicadores de confianza.
Este contenido se ha elaborado bajo un criterio editorial y no constituye una recomendación ni propuesta de inversión. La inversión contiene riesgos.