Muchos autónomos no otorgan a la elección de su ubicación la importancia que merece. Son demasiados los autónomos que, asustados por el precio de los alquileres en las calles principales, optan por locales en calles poco transitadas, lo que les aboca a una dura supervivencia en el mejor de los casos. Por lo tanto, antes de levantar la persiana, es importante prestar atención a la ubicación, sí; pero también a las condiciones del local y a su precio. Todo ello condicionará la rentabilidad futura del nuevo negocio.
El siguiente artículo es una guía completa sobre los diferentes tipos de locales comerciales, cómo maximizar su rentabilidad y la posibilidad de convertir un local comercial en vivienda.
¿Cómo Elegir la mejor Ubicación para un Negocio? TIPS QUE NO CONOCÍAS
¿Qué son los locales comerciales?
Un local comercial es un espacio destinado a la realización de actividades comerciales. Estos inmuebles pueden variar en tamaño, ubicación y características, adaptándose a las necesidades específicas de distintos negocios. Los locales comerciales son fundamentales para la economía, pues proporcionan los espacios físicos donde se desarrollan actividades comerciales, ya sean tiendas minoristas, restaurantes, oficinas, entre otros.
Tipos de locales comerciales
Existen diversos tipos de locales comerciales que se diferencian por su ubicación y función. A continuación, detallamos los más comunes:
Locales en centros comerciales
Un local en centro comercial es aquel que se encuentra dentro de un gran complejo que agrupa una gran variedad de tiendas y servicios. Estos centros ofrecen una gran afluencia de público y suelen ser un lugar de destino para compradores y visitantes. La ubicación en un centro comercial puede incrementar significativamente la visibilidad y el tráfico de clientes.
Locales comerciales a pie de calle
Los locales comerciales a pie de calle son aquellos situados en plantas bajas de edificios y tienen acceso directo desde la vía pública. Son muy populares debido a su visibilidad y accesibilidad. Estos locales son ideales para negocios que dependen del tráfico peatonal, como restaurantes y cafeterías.
Locales comerciales en oficinas
Son aquellos que se ubican dentro de edificios dedicados principalmente a actividades empresariales. Estos espacios suelen ser utilizados por negocios que ofrecen servicios a otras empresas o a profesionales, como consultorías, agencias de marketing y despachos de abogados.
Consejos para maximizar la rentabilidad de un local comercial
Invertir en un local comercial puede ser altamente rentable si se gestionan adecuadamente ciertos factores clave. Aquí te presentamos consejos esenciales:
- Ubicación: Debes valorar si la ubicación elegida te va a ayudar a maximizar tus beneficios. La ubicación es uno de los factores más determinantes en la rentabilidad de un local comercial. Un local situado en una zona concurrida, cerca de otras tiendas o en un área con buenas conexiones de transporte tendrá mayores probabilidades de éxito. Investiga las tendencias del mercado y las zonas en desarrollo para elegir la mejor ubicación en busca de locales en rentabilidad. En este sentido, por ejemplo, aunque los locales son el producto inmobiliario que más rentabilidad tiene en casi todas las capitales españolas, según los datos de Idealista del segundo trimestre de 2024, Murcia y Zaragoza, obtienen unos resultados especialmente buenos con un 11,1% de rentabilidad.
- Gastos: Controlar los gastos es crucial para mantener el retorno de un local comercial. Esto incluye los costes de mantenimiento, los impuestos y las tarifas de servicios. Negocia condiciones favorables en el contrato de alquiler y busca proveedores competitivos.
- Infraestructura: Comprueba que el espacio cumple la normativa legal y las medidas necesarias de seguridad, que permite un correcto desarrollo de tu actividad, que tiene buenos accesos y está bien comunicado. La infraestructura del local comercial debe ser adecuada para el tipo de negocio que se desea establecer. Asegúrate de que el espacio cuente con instalaciones modernas y en buen estado, así como una buena distribución. Las mejoras y renovaciones pueden incrementar el valor del local.
- Potencial de crecimiento: Es vital evaluar el potencial de crecimiento de la zona donde se encuentra el local comercial. Áreas en desarrollo o en revitalización urbana pueden ofrecer grandes oportunidades de aumento en la rentabilidad a medio y largo plazo. Investiga planes urbanísticos y proyectos de infraestructuras cercanas que puedan revalorizar la zona.
Consideraciones Legales y Administrativas
El precio debe importar, pero hay que relativizar si vale la pena asumir riesgos o no. Según el Banco de España, "el comportamiento de los precios de los locales es muy similar al del índice general". De hecho, aseguran que se debe a que "este segmento agrupa el grueso de las transacciones de inmuebles comerciales". Es más, el índice de precios muestra que, en los últimos años, los precios del mercado comercial se han visto reducidos.
Los arrendamientos para uso distinto a la vivienda (actividad industrial, comercial, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente), vienen regulados por el Título III de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Se rigen por la voluntad de las partes plasmadas en el correspondiente contrato y en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de Ley. Ello otorga a las partes plena libertad a la hora de pactar las cláusulas del contrato, lo que incrementa la importancia del mismo y puede hacer recomendable recurrir a un abogado.
Obras de conservación y mejora
Las obras de mantenimiento estructural correrán a cargo del propietario mientras que las pequeñas reparaciones fruto del uso del local correrán a cargo del inquilino. Por otra parte, el arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente retrasarse hasta la conclusión del arrendamiento.
Licencia de actividad
Es un permiso del Ayuntamiento para que en un local se puede ejercer una actividad económica. Necesitarás este permiso municipal, concedido por el departamento de urbanismo, si vas a realizar obras en tu local, oficina o nave. La licencia será de obra menor o mayor dependiendo de la envergadura del proyecto, lo que influirá en la cuantía de las tasas a pagar.
¿Se puede convertir un local comercial en vivienda?
Una tendencia creciente es la de convertir locales comerciales en viviendas. Este proceso puede ser una solución atractiva ante la demanda de espacios habitacionales en zonas urbanas. Sin embargo, es fundamental cumplir con una serie de requisitos y regulaciones locales.
Primero, es necesario obtener la autorización del ayuntamiento para cambiar el uso del espacio. Además, el local debe cumplir con las normativas de habitabilidad, como contar con ventilación y luz natural.
Esta transformación puede ofrecer una gran oportunidad de inversión, principalmente en zonas donde los precios de la vivienda son elevados y la demanda es alta. Los locales convertidos en viviendas pueden generar importantes beneficios tanto por venta como por alquiler.
Ideas para rentabilizar un local vacío
- Espacios de Coworking: Una de las tendencias más importantes del mercado laboral de los últimos años son los espacios comunes de trabajo o espacios de coworking. En ellos, distintos profesionales comparten un mismo lugar físico en el que realizan su actividad, pudiendo asimismo colaborar entre ellos, crear sinergias y desarrollar nuevas ideas.
- Alquiler para negocio local: Si lo que buscas es desentenderte por completo de la gestión, una de las mejores alternativas es poner tu local vacío en alquiler para un negocio local. Con ello, tu recibirás el pago mensual de dicho alquiler y no tendrás que preocuparte de mucho más de que las condiciones del local estén en perfecto estado para el desarrollo de la actividad, así como de problemas o deterioros por el uso que puedan acaecer. Sin embargo, esta opción no permite escalar ni crecer, ya que simplemente es un alquiler que vas a cobrar al dueño de un negocio que va a desarrollar su actividad en tu local.
- Reconvertirlo en aparcamiento privado: Una de las opciones más atractivas para rentabilizar un local vacío es reconvertirlo en aparcamiento privado. Eso sí, esto no puede hacerse a la ligera, ya que existen diversas normativas y condiciones que deben cumplirse para ello. Además de la propia licencia de parking, es necesario sacar la licencia de vado, la cual puede ser permanente (las 24h del día), o laboral (solo siendo efectiva dentro de un horario laboral a estipular). Como vemos, esta es una alternativa que tiene sus condicionantes y que necesita de cierta inversión inicial, pero si logran superarse y tu local se encuentra en una zona de gran afluencia de gente en la ciudad, es sin duda una gran alternativa ya que actualmente las plazas de parking están realmente cotizadas.
- Alquiler para eventos privados: Otra buena idea de negocio para un local vacío es acondicionarlo y alquilarlo para eventos privados de distintos tipos. Celebraciones y fiestas, actividades profesionales, exposiciones… tú decides las condiciones que deseas establecer y cómo lo vas a acondicionar según la idea que tengas en tu mente.
- Lavanderías: Éste es uno de los negocios más rentables en cuanto a servicios: las lavanderías.
Consejos Adicionales para el Éxito
Para llevar a cabo cualquier idea de negocio hace falta mucha dedicación. Horas y horas definiendo el proyecto, pero también buscando el local perfecto que le de forma. Porque, como en todo, una buena presentación abre las puertas del triunfo. Inaugurar una tienda de ropa, una clínica veterinaria o una asesoría es tan diferente como deberían ser los locales que acogerán a estos negocios.
Y ¿qué pasa si unimos tipo de comercio y ubicación? Pues que, seguramente, con esta primera decisión estratégica se consiga asegurar un poco más de clientela. Así que vale la pena pararse a reflexionar sobre las variables de esta ecuación.
Evalúa el potencial de crecimiento: Es vital evaluar el potencial de crecimiento de la zona donde se encuentra el local comercial. Áreas en desarrollo o en revitalización urbana pueden ofrecer grandes oportunidades de aumento en la rentabilidad a medio y largo plazo. Investiga planes urbanísticos y proyectos de infraestructuras cercanas que puedan revalorizar la zona.
Hay que valorar de manera detallada cómo es el recorrido de las personas que pasan por esa calle donde quedará ubicado el local. Y, aunque montar un negocio al lado de otro similar parece una mala idea, ambos pueden llegar a ser grandes aliados.
Hay que fijarse en los negocios que hay alrededor y preguntarse qué les funciona. Estudiar a la competencia, aunque estén en otras partes de la ciudad.
Después de todo, los productos o servicios que se ofrezcan no estarán dirigidos a todo el mundo, sino que se centrarán en un grupo de personas concretas con necesidades concretas.
Hay que pensar bien lo que se va a ofrecer y ponerle un precio.
El horario de apertura de un negocio dependerá de los productos o servicios que ofrezca y de su ubicación.
Si es un local "en bruto" serán mayores los costes iniciales, ya que habrá que construir todo casi de cero. Para el local que necesita ser transformado es importante reparar techos, paredes y suelos. Hay que contemplar las salidas de humos, si fuese necesario, o las salidas de emergencia.También puede existir la necesidad de incorporar un sistema de climatización, de frío y/o de calor.
Es bastante posible que haya que contratar a profesionales que ayuden en la gestión. Los costes de licencias y tramitaciones técnicas suelen oscilar entre los 1.500 euros (si es sencilla) y los 3.000 (si es compleja).
Hay que pensar en la maquinaria especializada que se va a necesitar, ya que suele suponer un porcentaje importante del presupuesto. Esto puede depender de muchos factores, por ejemplo, si se pueden reutilizar elementos del local, tratar de ahorrar comprando maquinaria de segunda mano.
La calidad del producto que se ofrezca es vital. Es bueno recordar estas dos recomendaciones: elegir siempre una infraestructura adecuada a las necesidades y escoger los mejores proveedores.
Hacer una estimación realista de los costes para la puesta en marcha y contemplar todos los gastos de la la inversión que se va a realizar A parte de la inversión para el local, ya han quedado mencionados en líneas anteriores otros conceptos, a los que hay que sumar los sueldos de los empleados, etc.
Como en todos los proyectos que se plantean, hay que pensar en una idea con fuerza. Esto hará que las decisiones sean más fáciles. Cuando la idea está trabajada, se ofrece algo más que un producto,es decir, una experiencia para el cliente.
Para que el negocio sea recordado y logre fidelizar y atraer clientes, es más que recomendable crear una experiencia única: que el usuario se sienta atraído y entusiasmado por el producto o servicio que se ofrece. Por ello, habrá que pensar en todo su proceso de compra, desde que entra en el establecimiento hasta que se produce la venta.
Crear coherencia en la comunicación gráfica de la marca es esencial. El diseño de los letreros dónde muestres los precios, el material de los packagings, el tamaño de la cartelería, etc. no suele ser trabajo de fácil resolución.
¿Para la puesta en marcha de un negocio es necesario contratar a un profesional que supervise las obras de reforma o es mejor ahorrase algo ocupándote tu mismo? Aquí no hay que jugársela, si se desea que los tiempos de ejecución sean respetados y que se controlen los costes de la reforma.
El marketing de todo negocio empieza por tener un espacio que atraiga a sus clientes potenciales.
Hoy más que nunca es importante conectar con los clientes.Hablamos de comunicarse con ellos por un canal más allá del establecimiento.
No hay que descuidar la importancia de la marca en el espacio: los colores corporativos y el grafismo tienen que ser elementos de referencia. El local tiene que estar impregnado de la esencia de la marca.
Franquicias y locales comerciales
Las franquicias son conocidas por ser ideas de negocio muy lucrativas. Sin embargo, para que realmente tengan éxito, deben considerar varios factores involucrados. Recordemos que cualquier establecimiento con atención presencial requiere de un análisis detallado del área, e incluso conocer el tipo de clientes que suele frecuentar en algunas zonas.
Para saber en dónde poner una franquicia, y si eres un franquiciado, debes contar con la asesoría de tu franquiciador. Existen algunos pasos esenciales para decidir dónde poner una franquicia:
- Presupuesto disponible para el local: Suele haber un porcentaje destinado al local y debe conocer cuál es. A partir de allí, se determinará en qué zonas es mejor, e incluso si iría dentro de un centro comercial, en modo franquicia córner o en la calle.
- Target o público objetivo al que te diriges: Debes conocer bien a tu consumidor para saber qué espacio es ideal para el mismo.
- Accesibilidad del local: Cualquier local debe ser accesible para los clientes, contar con buena visibilidad ni complicaciones para encontrarlo.
- Decoración del local: Todo debe estar bien diseñado y acorde con la marca.
- Evaluación previa: Según todo lo que te hemos indicado, analiza previamente el local antes de alquilar o comprar.
Comercio Local en España
Iniciar y gestionar un comercio local en España es una aventura que combina pasión, planificación y adaptabilidad.
En España, existen diversas ayudas e incentivos para la creación y consolidación de comercios locales, que varían según la comunidad autónoma:
- Subvenciones para la Modernización Digital y Mejora de la Competitividad: Destinadas a pequeñas y microempresas para promover la digitalización y la mejora de la imagen del establecimiento.
- Ayudas para Actuaciones de Ahorro Energético: Subvenciones dirigidas a establecimientos con actividad económica que realicen inversiones en eficiencia energética.
- Ayudas CREA COMERCIO: Financian inversiones en equipamiento, obras e instalaciones para establecimientos comerciales, incluyendo aplicaciones informáticas y creación de páginas web para la venta en línea.
- Programa Bono Energía Pyme: Subvenciones para proyectos de mejora energética dirigidas a autónomos y pymes del sector servicios.
- Ayudas para la Inversión Digital de los Comercios: Subvenciones destinadas a comercios que participen en plataformas en línea, fomentando la digitalización del sector.
Esta guía proporciona un enfoque integral para la creación y puesta en marcha de un comercio local en España.
Negocios de barrio
Vamos a ver en detalle algunos puntos a tener en cuenta para abrir un negocio de barrio.
En primer lugar, es importante buscar el tipo de negocio que tiene más probabilidades de éxito en tu zona. Esto dependerá de dos factores: las necesidades de tus vecinos y los recursos disponibles en tu mercado local.
Tienes que considerar también qué negocios ya existen en tu barrio. Y si esos negocios que ya existen acceden a todos los clientes potenciales.
Aquí está el quid de la cuestión. ¿Serás capaz de competir y derrotar a tus competidores? ¿Puedes ofrecer algo novedoso que se ajuste a las necesidades de tus vecinos? ¿Sabrás comunicar tu característica única?
Aquello que funciona es aquello que tu público necesita. Lo que diferencia un negocio de barrio de uno convencional es el público objetivo. Es un público de cercanía. Que consume bienes sencillos de uso diario y tiene una atención personalizada.
Ventajas de tener una tienda de barrio
Poseer y gestionar un negocio de barrio tiene varias ventajas. En primer lugar, te permite tener una relación estrecha con tus clientes.
En una tienda de barrio llegas a conocerlos personalmente, a saber cuáles son sus necesidades y preferencias. Las reacciones y comentarios de los clientes de negocios de barrio son más humanas y considera personas más que clientes.
La fidelización es la clave del éxito. Un cliente contento es un cliente que vuelve. Recompensa a tus clientes con descuentos especiales, y promociona tus campañas en redes sociales.
Un barrio es una comunidad que permiten que un negocio se asocie con otros para establecer una red de servicio y calidad.
Consejos para abrir un negocio de barrio
- Ten en cuenta las necesidades de tu público objetivo:
Debes saber de antemano qué tipo de servicios y productos son los más demandados por la gente de tu barrio.
Puedes hacer una encuesta en el mercado local para conocer mejor las necesidades de las personas.
- Elige bien dónde vas a ubicar tu negocio:
La ubicación es clave para cualquier estrategia de crecimiento. Añade comodidad para tus vecinos incorporando reparto a domicilio para las personas mayores.
Puedes abrir una tienda online y repartir a domicilio en cuestión de minutos.
- Piensa qué productos ofrecer en negocios de barrio:
Piensa en las necesidades específicas de tu barrio.
Ofrece productos que respondan a esas necesidades y sean fáciles de encontrar. Los alimentos frescos, los productos ecológicos o los artículos hechos a mano pueden ser una buena elección.
Ofrece calidad y artículos al alcance del bolsillo de tus vecinos del barrio sin dañar la rentabilidad de tus negocios.
- Sé receptivo y responsable con tu negocio:
Tienes la oportunidad de ofrecer un servicio que respete el medio ambiente y apoye a los trabajadores locales.
Ofrece comida o un producto de cercanía con proveedores locales que satisfagan la demanda de la mayoría.
Pon tu creatividad a trabajar para provocar que tus clientes opten por el barrio en lugar del centro. En tiempos de crisis, los negocios de barrio van a cuidar la calidad y la atención frente al anonimato de las grandes superficies.
La importancia del estudio de mercado para abrir negocios de barrio
El objetivo es averiguar lo que la gente necesita y ofrecérselo con un tipo determinado de producto o servicio.
Problemas que se pueden presentar en una tienda de barrio
Los barrios tienen peculiaridades que los hacen una comunidad única. Suelen estar compuestos de un sector social de clase media que es más susceptible a las crisis.
Asegúrate de tener financiación y buenos proveedores. La falta de recursos y la necesidad de soluciones rápidas pueden llevar a tomar malas decisiones empresariales.
El desconocimiento del nicho que has elegido. Puedes pensar que conoces el mercado, pero sin investigación y análisis es imposible acertar.