¿Por qué WeWork podría ser el nuevo Amazon de los bienes raíces o el más grande fracaso? Imaginen, ¿será costoso y difícil en los tiempos cuando Apple inició? Mucho más ahora, en un mundo globalizado y donde hay tanta competencia, iniciar y mantener una empresa emergente puede ser abrumador. Visualicen a Steve Jobs y a Steve Wozniak, trabajando en el garage y firmando acuerdos en la sala de la casa en donde Jobs vivió su niñez.
O Phil Knight, el creador de Nike, parado junto a la cajuela de su carro vendiendo botas. ¿Qué tal Jeff Bezos, instalando servidores y pegando cables en un salón de su casa? Lo esencial de una inversión fuerte para alquilar, equipar y amueblar oficinas, más el temor al fracaso, son frenos para los emprendedores con poco capital.
De esta necesidad y con una visión clara del problema, surgió la idea del negocio de WeWork, la compañía de los bienes raíces que se ha encargado de brindar soluciones, facilidades y soluciones logísticas a miles de empresas en todo el mundo, sin importar su tamaño. WeWork, desde sus inicios en 2010, ha apostado por consolidarse mediante una de las expansiones más agresivas de la última década.
Espacios de coworking de WeWork.
Hoy ya cuenta con 528 agencias y planea sumar muchas más, posee 527 mil miembros y 602 mil estaciones de trabajo auspiciadas. Los ingresos de 1.8 billones de dólares en 2018 no pudieron contra las increíbles pérdidas registradas de 1.9 billones. Para entenderlo mejor, cada hora de cada día la empresa perdió aproximadamente 219 mil dólares.
Orígenes y Expansión
Todo inició apenas en el 2008. En ese entonces, Miguel McAuley y el controversial Adam Newman, ambos hijos de madres solteras y con pensamientos comunitarios por sus crianzas, tuvieron una buena idea. Conociendo la nueva cultura de trabajo que crecía en Silicon Valley, tan peculiar como oficinas sin paredes, muebles pubs y mesas de ping pong que impulsan el coworking, ellos decidieron que era momento de volver este pintoresco escenario en todo un negocio.
Primero fundaron GreenDesk, lo que sería la primera versión de WeWork. El enfoque era hacia los espacios de trabajo sostenibles equipados con mueblería reciclable y electricidad proveniente de fuentes ecológicas como el viento. A pesar de estar en tiempos de recesión para los bienes raíces, el esquema de negocio prosperó rápidamente. En 2010 lo vendieron porque descubrieron que el verdadero futuro del trabajo se encontraba en las personas, no en la sostenibilidad ecológica.
Continuaron alquilando viejos edificios en Brooklyn, en los cuales, con ayuda de diseñadores de interiores, crearon sus nuevos espacios coworking y rápidamente lanzaron WeWork al mercado. Querían innovar, se diferenciaban muy bien de las típicas empresas de bienes raíces por planes de pago competitivos. Una inmobiliaria típica generalmente alquila los espacios por períodos mínimos de un año, dificultando el emprendimiento de quienes no cuentan con capital o respaldo económico. Los planes de pago de WeWork son competitivos y los contratos flexibles.
Eso más la idea de las potenciales conexiones que se podían lograr atrajeron muy rápido a pequeñas, medianas y grandes empresas, firmas de abogados, freelancers e innovadores. Todos aquellos que necesitaran un pequeño o gran espacio para trabajar y sin importar el tiempo, eran bienvenidos, siempre y cuando pudieran encajar en la flexibilidad de sus planes.
Las mesas de ping-pong, los cafés y las cervezas gratis también fueron recibidas por los miembros que se le sumaron. El cambio de modelo de oficina gris, fría, rígida, en donde las personas ven y tratan a la misma gente durante décadas, por un modelo al estilo Silicon Valley, pareció pegar muy duro.
El Modelo de Negocio y sus Desafíos
WeWork nació con un modelo de negocios bastante claro: arrendar espacios de oficinas al por mayor a los grandes propietarios, para luego dividirlos en fracciones más pequeñas (“shared desks”), y comercializarlos a partir de la suscripción a una membresía. En julio de 2012, consiguieron su primera ronda de financiamiento serie A por 17 millones de dólares. A partir de ese momento, el crecimiento fue rápido y consistente. En 2019, contaban con 528 sedes, en 111 ciudades de 29 países, y 527 mil miembros en el mundo.
Suena asombroso, sin embargo, los números están en rojo y aunque parezca increíble, WeWork quemó más dinero en efectivo que Uber en el año 2018. Vamos, analicemos a WeWork, el mayor ocupante de oficinas privadas en México, con 40 mil miembros en solo 3 años. Todo un modelo de negocio con el potencial para convertirse en un imperio como Amazon, una estrella emergente que puede brillar alto o convertirse en el más estrepitoso de los fracasos.
El ascenso y caída de We Work
Sin embargo, en septiembre de 2019, la historia mostró otra cara. Sí, WeWork había demostrado un crecimiento de 100% año a año, era un “unicornio”, pero aun así no era rentable. Neumann tuvo que renunciar. Fue protagonista de numerosos titulares, que más allá de escandalizar sobre aspectos de su vida privada, ponían al descubierto la mala implementación del gobierno corporativo y la operación de la empresa. A pocas semanas del desastre, SoftBank anuncia una nueva inversión por 9,500 millones de dólares.
Mathrani entra en la escena, un hombre de Real Estate. En octubre de 2019, fue llamado por SoftBank para implementar el necesario plan de reingeniería que necesitaba WeWork.
Lecciones del Caso WeWork
- La primera gran lección del caso WeWork se ubica en la importancia de contar desde un inicio con un gobierno corporativo que regule el funcionamiento de la empresa.
- WeWork también es un claro ejemplo de cómo la falta de claridad en el “core” del negocio impacta la rentabilidad.
- La lealtad de los clientes de WeWork era un gran capital para enfrentar las malas finanzas.
- La reestructuración interna de la empresa, que traía consigo los necesarios despidos, supo aprovechar la crisis desatada por la pandemia.
- Había que frenar la desmotivación entre los empleados.
- Trabajaron en la reputación de WeWork.
- Reconstruyeron la confianza con transparencia.
Las lecciones del caso WeWork tienen mucho que mostrarnos a quienes hacemos vida en el mundo de los negocios. Es una gran experiencia sobre cómo actuar, incluso en los momentos más difíciles y lograr los mejores resultados.
La Crisis y la Declaración de Quiebra
WeWork, la empresa de alquiler de espacios de coworking que llegó a valer USD 47.000M, finalmente hace unas semanas presentó la declaración de quiebra en Estados Unidos. De hecho, llegó a ser la startup con mayor valoración de mercado en los EEUU. WeWork recaudó más de USD 13.000M para respaldar su expansión comercial, lo que incrementaba constantemente la valoración de la empresa. A pesar de su presentación como una startup tecnológica, en realidad, su núcleo de operaciones estaba centrado en el sector inmobiliario.
Su oferta pública inicial en octubre de 2019 se vio obstaculizada debido a las "condiciones del mercado", que estaban marcadas por escándalos y pérdidas generalizadas. ¿Cuándo se aceleraron los problemas? A raíz del coronavirus, cuando el modelo de trabajo remoto comenzó a popularizarse. En 2020 la compañía había perdido USD 3.200M. A pesar de eso, en 2021 la empresa salió a cotizar en bolsa gracias a SoftBank. Esta decisión desconcertó a muchos.
Las acciones de WeWork se negociaban a alrededor de USD 10 cada una. Después de un split de acciones de 1 a 40, esto se tradujo en un valor de alrededor de USD 400 por acción en términos actuales. Sin embargo, después de la pandemia, muchas personas optaron por no regresar a las oficinas o adoptaron modelos de trabajo híbrido.
La declaración de quiebra proporcionará a WeWork una salvaguarda legal ante sus deudores mientras se embarca en el desafío de reestructurar su enorme deuda, que supera los USD 15.000M. Además, es otra lección para los inversores. Una de las reglas básicas en las inversiones es “no intentar atajar los cuchillos cayendo”. Simplemente porque no sabemos hasta cuándo puede caer, y se corre el riesgo de perder todo el capital. Y eso es lo que pasó con WeWork.
El Futuro del Coworking
RN.- No creo que el coworking tenga desafíos diferentes a los económicos. No hay nada específico para el coworking. Creo que hay desafíos económicos en Europa, especialmente este año. Creo que hubo una gran desaceleración. No es solo el coworking, sino que incluso cuando hablas con corredores o con propietarios e inmobiliarias, hubo una desaceleración. Creo que hay un poco de miedo relacionado con los aranceles, relacionado con la inflación, la incertidumbre.
Pero vemos que los del sur de Europa están viendo una recuperación muy fuerte. Pero creo que los desafíos del coworking son el coste por metro cuadrado de bienes raíces. Es decir, el coste de la propiedad y los costes de mano de obra. Así que cuando utilizas proveedores externos o subcontratas, hay una inflación y esto está aumentando el coste.
En una encuesta en EMEA, el 60% de los usuarios de espacios flexibles dicen que tienen un plan para aumentar sus medios en los próximos tres años. Y luego el 40% de las transacciones en un país de Europa son para espacios que están siendo renovados.
Estadísticas del mercado de Coworking en 2023.
Ya no eres solo el espacio comunitario. La gente no quiere ir a sentarse en una oficina con una pared gris y una mesa blanca. Ese ya no es el propósito de lo que es el coworking. Así que vemos todos estos cambios que han ocurrido, y ahora ves que todas las grandes empresas que tienen puestos para el bienestar y cómo organizar el espacio para los empleados.
WeWork en Europa: Un Enfoque Localizado
RN.- En Europa, WeWork está en 15 ciudades en nueve países. España se centra en la comunidad. Se trata mucho de las relaciones, de la interacción, de la creación de redes entre los miembros y el equipo de la comunidad. Pero también de la creación de redes entre los miembros entre sí. Existe este espíritu comunitario.
Si hacemos un evento en este edificio, por ejemplo, vendrán miembros de otros edificios y se unirán a este edificio. Es como una pequeña familia que no verías necesariamente en otras ciudades. Barcelona estaría más en pequeñas y medianas empresas. Italia y España están funcionando con ocupaciones muy altas. Italia está alcanzando el 95%. España está en el 82-85%.
Si nos movemos un poco a Francia, las cosas son ligeramente diferentes. Francia tiene la etiqueta «retorno a la oficina» muy pronto por varias razones. La fuerza de Francia, diría que la especificidad es que hay un número muy alto de nuestro producto de acceso así que el acceso es de uso mensual o diario, y un tráfico muy fuerte.
Diferenciación y Personalización de Servicios
RN.- Somos muy diferentes de todos los otros espacios de coworking. Con todo mi respeto a todos, vemos un alto retorno de miembros que nos dejaron y regresaron a nosotros. Nos diferenciamos en muchas cosas. Creo que tenemos una economía de escala con nuestra huella en el mundo. Creo que ese es nuestro diferenciador más fuerte, y el desafío de tener una huella es la coherencia. Somos coherentes. Entrarías en un WeWork y reconocerías que estás en un WeWork, sin importar dónde estés en el mundo.
Cambiamos nuestra oferta adaptándonos a las condiciones del mercado local. Por ejemplo, el producto de acceso no era algo que teníamos hace 10 años. Nos adaptamos después de la COVID. Y parte de diferenciarnos es que somos una solución llave en mano: todo lo hace el equipo de WeWork. Lo último es el elemento de hospitalidad, que es extremadamente importante para WeWork, y es nuestro equipo de comunidad. Son realmente la columna vertebral del negocio porque son quienes interactúan con tus miembros. Son quienes resuelven los problemas con los miembros.
Enfoque en la Sostenibilidad
RN.- Vemos que en los últimos tres años hay cada vez más solicitudes de sostenibilidad. Todo recae en la responsabilidad de WeWork. Cuando se trata de nosotros, ¿qué iniciativas hacemos en términos de sostenibilidad? Hay iniciativas sobre las fuentes nuestra energía. También cuando utilizas un proveedor externo o de terceros, si el proveedor contrata a personas de manera justa y limpia, para que no haya riesgo de esclavitud o esos temas. Esto es parte de la sostenibilidad que hace WeWork.
Pero vemos que los miembros quieren más y esas son cosas en las que WeWork está trabajando para los próximos años.
| Aspecto | Datos/Información |
|---|---|
| Fundación | 2010 |
| Cofundadores | Miguel McAuley y Adam Neumann |
| Número de Agencias (Actual) | 528 |
| Miembros | 527,000 |
| Estaciones de Trabajo | 602,000 |
| Pérdidas en 2018 | $1.9 billones |
| Ingresos en 2018 | $1.8 billones |